Se il tetto, il lastrico o altre parti dell'edificio presentano problemi che rischiano di causare danni agli appartamenti, non sempre è necessario attendere che il pregiudizio si verifichi. In alcuni casi il proprietario può rivolgersi al giudice per ottenere un intervento preventivo.
Macchie di umidità sul soffitto, infiltrazioni che compaiono dopo ogni pioggia, intonaci che si gonfiano e pezzi di controsoffitto che iniziano a staccarsi. Sono situazioni che molti condòmini conoscono bene e che spesso diventano fonte di lunghe discussioni in assemblea.
Il problema è che tra sopralluoghi, preventivi e decisioni rinviate possono passare mesi. Nel frattempo, però, il rischio che il danno si aggravi continua a crescere.
In queste situazioni il proprietario non è necessariamente costretto ad aspettare che il danno diventi irreparabile. L'ordinamento prevede infatti uno strumento poco conosciuto ma particolarmente efficace: la denuncia di danno temuto. Cerchiamo di capire meglio di che si tratta.
Cos'è la denuncia di danno temuto
Si tratta di un dispositivo previsto dall'articolo 1172 del Codice civile che consente al proprietario, al possessore o al titolare di un diritto reale, di rivolgersi al giudice quando esiste il fondato timore che da un edificio, o da altra cosa, possa derivare un danno grave e imminente alla propria proprietà.
La particolarità di questo strumento è che ha una funzione preventiva. Non serve a ottenere il risarcimento di un danno già avvenuto, ma a evitare che il danno si produca o che peggiori.
Il caso delle infiltrazioni
L'applicazione più frequente in ambito condominiale riguarda proprio le infiltrazioni. Può accadere che il lastrico solare presenti una guaina ormai deteriorata, che il tetto mostri evidenti problemi di impermeabilizzazione, oppure che una tubazione comune perda acqua da tempo senza che venga effettuato un intervento risolutivo.
In presenza di un pericolo concreto, il condòmino può chiedere al giudice di adottare i provvedimenti necessari per eliminare la situazione di rischio. La giurisprudenza ha chiarito che la denuncia di danno temuto può trovare applicazione anche quando le infiltrazioni non hanno ancora provocato conseguenze strutturali particolarmente gravi, purché esista un ragionevole pericolo che ciò avvenga.
Non basta un semplice sospetto
Naturalmente non è sufficiente lamentare un generico disagio. Per ottenere tutela occorre dimostrare che il pericolo sia reale e documentato. Fotografie, relazioni tecniche, perizie e segnalazioni inviate all'amministratore possono diventare elementi importanti per provare l'esistenza del rischio.
Secondo l'orientamento consolidato, devono sussistere tre elementi fondamentali: un pericolo di danno futuro, la gravità del possibile pregiudizio e la sua imminenza.
Il ruolo dell'amministratore e dell'assemblea
Di fronte a infiltrazioni o ad altre situazioni che potrebbero causare danni alle proprietà esclusive, l'amministratore non può limitarsi a raccogliere le segnalazioni dei condòmini, ma deve attivarsi per verificare il problema e promuovere gli interventi necessari alla conservazione delle parti comuni. Nei casi urgenti la legge gli consente anche di disporre direttamente i lavori indispensabili, salvo riferirne successivamente all'assemblea.
Quest'ultima resta competente a deliberare gli interventi straordinari e le relative spese, ma quando il condominio tarda a intervenire e il rischio di danno diventa concreto, il singolo proprietario può valutare il ricorso alla denuncia di danno temuto per ottenere una tutela preventiva.
Cosa può fare il giudice
Se ritiene fondata la richiesta, il giudice può disporre una consulenza tecnica per accertare l'esistenza del pericolo, individuare l'origine delle infiltrazioni e valutare la necessità di interventi urgenti, adottando poi i provvedimenti ritenuti più idonei a eliminare o ridurre il rischio di danno.
In pratica, può imporre l'esecuzione di lavori urgenti o prescrivere le azioni necessarie per mettere in sicurezza la situazione. Lo scopo del suo intervento non è stabilire chi abbia torto o ragione nel merito della controversia, ma impedire che il danno si verifichi.
Un “rimedio” contro l'inerzia
Come accade in molte controversie all’interno di uno stabile, anche in questi casi è opportuno tentare innanzitutto la strada del dialogo con l'amministratore e con l'assemblea.
Tuttavia, accade anche che nella vita condominiale uno degli ostacoli più frequenti sia rappresentato dall'inerzia: il problema è noto a tutti, ma l'assemblea continua a rinviare le decisioni, oppure non riesce a trovare un accordo sui lavori da eseguire.
Quando il rischio diventa concreto, il proprietario non è obbligato ad attendere passivamente. La denuncia di danno temuto rappresenta uno strumento pensato proprio per intervenire prima che una semplice infiltrazione si trasformi in un danno ben più grave e costoso da riparare.